”Sverige behöver en gränsöverskridande bostadspolitik, som både är sund och långsiktig. Genom att bl.a. fokusera på nya bostadsområden, våga ifrågasätta alla kostnadsökningar samt en gång för alla besluta om gemensamma regler kan vi öka bostadsbyggandet och minska bostadsbristen”, skriver ledningen för trähustillverkaren Eksjöhus i ett öppet brev till bostadsministern Peter Eriksson (mp) i samband med hans besök på Höglandet under måndagseftermiddagen.
Tillbakablick över bostadsbyggandet inom främst småhus
Under de senaste 25-30 åren har Sverige haft en mycket ryckig bostadspolitik, en politik som har drivit på prisbilden mycket kraftigt uppåt. Som konsekvens av alla nya pålagor har finansmyndigheter och banker under de senaste åren kraftigt försvårat bostadskundernas möjlighet att köpa en egen bostad. I slutet av 80-talet dubblerades momsen och samtidigt ändrades ränteavdragen och borttagande av räntebidragen. Bostadsbranschen mer eller mindre havererade under ett antal år på 90-talet.
Enbart småhus (villor) gick ifrån volymer kring 25 000 hus per år till drygt 3000 hus under några år. Därefter en svag marknad ända till början på 2000-talets början. Då tar marknaden åter fart och bostadsbyggandet ökar, men under senare delen av 2000-talet fördyras våra villor med ca 350 000 kr i form av omfattande justeringar i BBR (tillgänglighetskrav, snörasskydd, säkerhetsglas, energiregler etc.). Utöver det så ökar byggherrekostnaderna (högre bygglovsavgifter, KA-ansvarig, anslutningsavgifter), samt att en övervägande del har valt att ha specifika regelverk istället för ett gemensamt regelverk. Vidare, som en konsekvens av alla myndigheters beslut kommer så FI med besked om bolånetak. Det sistnämnda p.g.a. prisutvecklingen på våra bostäder! Utöver borttagandet av fastighetsskatten (som kraftigt drev upp priserna) har branschen haft högst normala prishöjningar (lön- och materialjusteringar).
Vår uppfattning är att det är den yttre påverkan från myndighetshåll som har bidragit till att det blivit kraftiga prisökningar, som gjort det svårare för familjer att bygga ny egen villa. För att ytterligare försvåra möjligheten för alla familjer att ha en egen bostad har vi nu sett både amorteringskrav och maxbelåning införas. Dessutom har merparten av Sveriges tillväxtkommuner fokuserat på förtätningshysterin, d.v.s. att koncentrera sitt nya byggande till tätorten, där det finns infrastruktur och fortfarande lite grönytor som snabbt kan omvandlas till både 6 alt 8 våningshus. Vi anser att kommunerna har prioriteras ned framtagandet av nya villatomter och har det kommit ut några få så har prisbilden varit allt för hög. Allt detta sammantaget skapar kraftiga fördyringar av våra nya bostäder.
Slutligen har bostadsbranschen nu fått ytterligare en remiss (BBR NNE) som kommer att kraftigt öka kostnaderna för våra kunder. Preliminära uppgifter pekar mot fördyringar i storleksordning på ca 120-150 000 kr, på ett hus på ca 150 kvm. Med det senaste remissförslaget pekar kostnadsökningarna för en normalvilla på nästan 500 000 kr, för beslut tagna under de senaste 10 åren. Det känns inte normalt!
Vi behöver en sund och långsiktig bostadspolitik, som ser till helheten, d.v.s. att det går att bygga ekonomiskt försvarbart och att våra familjer har råd med egen villa/bostad.
Det börjar bli hög tid för att skapa regelverk och förutsättningar som gör det möjligt för alla familjer som vill ha en egen villa. Det har under många år gjorts undersökningar på hur familjer vill bo. Det visar sig att 7 av 10 familjer önskar bo i egen villa. Dagens bostadsproduktion fördelar sig på 82 % flerbostadshus respektive 18 % villor (fristående, grupphus, radhus samt kedjehus). Detta är en historisk trendförskjutning, eftersom Sverige haft en mer jämställd fördelning över de senaste årtionden (ca 60 % flerbostadshus respektive 40 % villor).
Det bör således ligga i allas intresse att med gemensamma krafter skapa framtidens villor/bostäder som inte har fördyrande pålagor, som gör att finanssidan skapar ytterligare begränsningar. Det behövs en gränsöverskridande bostadspolitik som både är sund och långsiktig. En bostadspolitik som sätter familjerna i främsta rummet och som gör det möjligt för merparten att kunna komma in i bostadskedjan, genom köp av ett enklare radhus, som har de viktigaste funktionerna. För att det skall bli en verklighet krävs många förändringar, förenklingar samt att synsättet för småhus ses som något positivt.
Framtagande av nya villa- och bostadsområden
Dagens bostadsbristsituation skapades för många år sedan. Kommunernas bostadsplanering avtog och inom många kommuner upphörde tankar om nya villaområden. Vi har positivt noterat Bostadsministerns engagemang över att sälja statlig mark för bostadsbyggande. Vi kan konstatera att f.g. års beviljade bygglov för småhus minskar i förhållande till 2015. Detta sker när marknaden är mycket god. Arbetslösheten på väg ned och vi har historiskt låga räntor.
Ny villamark är lika viktigt för småhusbranschen som vattnet är för sjöfarten. Det behövs en långsiktig planering i varje kommun för villatomter, som vill ha tillväxt. Alla vare sig vill eller kan bo i höghus! Vi behöver en blandad bebyggelse som ger familjerna möjlighet att välja. Dagens situation driver upp prisbilden på villor och därmed också lånekostnaderna. Genom ett aktivt agerande från kommunerna genom nya bostadsområden kan vi både bygga bort bostadsbristen, men också hejda en osund prisutveckling. Låt även LIS-områden bli en möjlighet som gör att landsbygdsutvecklingen tar fart. Vi önskar att Bostadsministern fortsätter att driva frågan om bostadsmark för att alla kommuner skall ta sitt ansvar.
Byggherrekostnader och alla kostnadsökningar
Alla fördyringar som görs på en bostad skall betalas av en kund! Vi vill påstå att det varit en osund prisexplosion för småhuskunder under de senaste 10 åren, som fått flera felaktiga effekter. Många av de nya regeländringarna som införts har inte haft den ekonomiska analysen med sig, d.v.s. man har inte vetat vad kostnaderna blir för konsumenten. Effekterna har blivit omfattande fördyringar som resulterat i att kunderna måste låna mer och då har FI och andra reagerat på att kunderna lånar för mycket.
Utöver det har man infört diverse begränsningar (bolånetak, amorteringskrav och max belåning) för familjer som vill bo i egen villa. Man kan konstatera att det blir ett ”dubbelfel”, alla kostnadsökningar driver till ökad utlåning som i sin tur skapar nya regelverk hos FI och banksektorn. Det är dags att regeringen ser över alla kostnadsökningar som beslutats av myndighetsorganisationer i syfte att minska kostnaderna, men också att få dem mer harmoniserande. Det skall inte vara så stora prisskillnader på exempelvis bygglovsavgifter (se Byggherrekostnadernas utveckling 1990-2015).
Gemensamma regelverk hos samtliga kommuner och länsstyrelser
Det är intressant att konstatera att kommunernas egen organisation (SKL) nu lyckats med att göra en gemensam upphandling för flerbostadshus. En upphandling som har ett regelverk, vilket gör det mycket enklare för alla parter att lämna in handlingar som grundar sig på samma regelverk. Tänk om också småhusbranschen kunde få samma förutsättningar, d.v.s. att endast ha ett regelverk (BBR). Dagens långa byråkratiska hantering av våra kunders bygglov är skrämmande. Det får inte vara godtyckligt eller ha egna tolkningar. Vi måste få kunna förlita oss på ett regelverk, precis som bilbranschen har ett för hela Europa. Genom gemensamma regelverk skapas effektiva processer hos varje tillverkare, så att tiden kan användas till att förbättra produkter och tjänster. Vi önskar att denna fråga drivs vidare inom Bostadsministerns departement.
Det finns många områden som vi skulle vilja få Bostadsministerns engagemang i såsom bolån, kompetensförsörjning, överklagande tider, exploateringskostnader, minskad byggmoms etc. Ovanstående tre områden som vi berör är just nu de centrala områden som vi känner har stora möjlighet för att småhusbranschen skall kunna bidra till att minska Sveriges bostadsbristsituation samt att öka andelen småhus i förhållande till flerbostadshus. Det behövs en blandad bebyggelse, där valet av bostadsform skall ligga på familjesituationen. Det är således hög tid att ge våra kunder rätt förutsättningar.
Bästa hälsningar
Anders Lindholm
VD, LindholmsGruppen AB
Mikael Olsson
VD, Eksjöhus AB